목차
- 실거주 의무 폐지법 국회 국토소위 통과 불발(23.12.21 기준)
- '실거주 의무'를 지키지 못할 경우
- '분양가 상한제'와 '실거주 의무'란?
- '분양가 상한제' 실시&해제 반복되는 역사
- 실거주 의무 폐지 시 발생되는 문제점
- 기준금리가 주택 시장에 미치는 영향
실거주 의무 폐지법 국회 국토소위 통과 불발(23.12.21 기준)
지난 1.3 대책 이후 실거주 의무를 폐지하겠다던 정부의 정책 발표 이후, 계속해서 열린 국토소위에서 통과가 되지 않은 가운데, 12월 21일 열린 국토소위에서도 문턱을 넘지 못하게 되었다.
2023년 12월 20일 기준, 윤석열 대통령은 1.3 대책 이전에 분양된 일부 아파트 단지 중, 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무를 폐지하는 주택법 개정안의 통과를 다시 한번 촉구하였습니다. 해당 법안은 이전 정부에서 만들어진 실거주의무 규제를 폐지하는 내용을 담고 있으며, 윤 대통령은 전세금 반환이 늦어지거나 시장 상황 등으로 실거주가 불가능한 사람에게까지 의무를 강요하면 큰 부작용이 일어날 수 있다는 점을 강조하며, 여야 모두에 조속한 처리를 당부하였습니다.
*전매제한과 실거주 의무는 함께 작용하는 관계인데, 전매 제한은 시행령이기 때문에 대통령 권한 아래 수정이 가능하지만 실거주 의무는 법이기 때문에 국회에서 통과되지 않으면 수정이 불가능합니다. 1.3 대책 때 전매제한과 실거주의무 해제를 동시에 발표하였으나, '실거주 의무'가 폐지되지 않고서는 전매가 쉽지 않습니다. 실거주 의무를 하지 않을 시에는 형사처벌과 함께 소유권을 상실할 수 있는 문제들이 발생합니다. 단순히 벌금 문제로 끝나지 않게 됩니다.
이에 21일 다시 열린 국회 국토교통위원회 소위원회에서는 국토법안심사소위에서 주택법 개정안에 대해 논의하였지만 안건이 보류되었습니다. 이와 관련하여 예회조항이나 절충안이 나올 수도 있다는 가능성이 제기되었으나, 법안 처리가 되지 못하였습니다.
2023년 하반기 전세 사기로 서민들의 대규모 피해 사례가 발생한 점, 야당 측에서는 투기를 조장할 수 있고 형평성에 어긋난다는 점에서 실거주 의무 폐지 법안에 대한 부정적인 의견을 보였습니다.
'실거주 의무' 위반 시 처벌 내용
실거주 의무는 정책이 아니라 법입니다. 지키지 않을 경우 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.
1. 형사처벌
1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
2. 소유권 상실
특별한 이유 없이 실거주 의무를 위반할 경우 한국토지주택공사에게 환수당할 수 있습니다.
*실거주 의무 폐지법이 국회의 문턱을 넘지 못한 상황에서는 실거주 의무를 준수해야 합니다.
*강동구 둔춘주공 올림픽파크 포레온 실거주의무 기간: 2년
*강동구 강동 헤리티지 자이 실거주 의무 기간 : 3년
*성북구 장위자이레디언트 실거주 의무 기간: 2년
실거주 의무 폐지 시 발생되는 문제점
실거주 의무가 폐지 시 문제를 간단히 살펴보자면, 특정 단지에 실거주를 목적으로 청약을 한 무주택자는 탈락되고, 유주택자가 청약에 당첨되었을 때입니다. 유주택자는 청약 이후 실거주를 하지 않고 전세를 둘 수 있게 된다면, 그리고 입주 당시 청약가보다 전세가가 더 높이 올라간다면, 그 단지에 꼭 살고 싶었던 무주택자는 아파트에 들어가기 위해 청약가보다 더 높은 비용을 주고 거주를 하는 현상이 발생합니다.
실거주 의무 폐지 시 발생할 수 있는 문제점은 다음과 같습니다.
1. 갭투자 증가
실거주 의무가 폐지될 경우, 갭투자, 즉 대출을 통한 부동산 투자가 증가할 위험이 있습니다. 이는 투기적 성격을 띠며, 부동산 시장의 가격 안정성을 해칠 수 있습니다.
2. 전세사기 위험 증가
주택 소유자들이 실거주하지 않고 전세를 놓는 경우가 늘어날 수 있으며, 이는 전세사기의 위험을 증가시킬 수 있습니다.
3. 주거 안정성 저해
실거주 의무 폐지로 인해 일부 주택이 투기 목적으로 사용될 경우, 주거 안정성이 저해될 수 있습니다. 주택이 투자 목적으로만 사용되면 주거 공급 부족과 주거 환경 악화로 이어질 수 있습니다.
'분양가 상한제'와 '실거주 의무'란?
'분양가 상한제'와 '실거주 의무'는 주택 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자의 주거 안정을 위한 정책입니다. '분양가 상한제'는 주택법 57조에 근거하여 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때, 주택 분양가를 주변 시세의 일정 범위 내로 제한하는 제도입니다. 이로 인해 주택 건설업체가 분양가를 과도하게 높여 투기 수요를 유발하는 것을 방지하고자 하였습니다.
'분양가 상한제'가 적용되는 지역은 투기과열이 예상되는 지역에 적용되며, 아파트 가격이 이미 급등하였거나 급등할 우려가 있는 지역에 지정됩니다. 현재 2023년 서울은 강남 3구와 용산구을 제외하고, 다른 지역들에서는 분상제가 해지되면서 실거주 의무 또한 해지, 시세보다 고분양 청약이 발생하면서 일부 단지는 미분양이 발생하기도 하였습니다.
그리고 '실거주 의무'는 '분양가 상한제 적용 주택'을 분양받은 당첨자가 일정 기간 동안 해당 주택에 거주하도록 하는 강제력이 있는 제도입니다. 이로 인해 집을 분양받은 (청약) 당첨자가 당첨되자마자 바로 전매하여 차익을 얻기 위한 목적으로 분양을 받지 못하도록 하는데 의의가 있습니다.
그러나 2023년 주택 시장이 하락세로 전환하면서, 현 정부는 '분양가 상한제'를 대부분 지역에서 폐지시켰습니다. 서울 기준, 강남 3구와 용산구만 적용 지역입니다. 분상제 해지와 더불어 서울에서는 입주 시점에 바로 전세를 주고, 1년 이후부터 전매가 가능하도록 허용해 주는 청약 단지들을 올해 많이 볼 수 있었습니다. 다만, 분상제가 해지되면서 주변 시세보다 원래 청약가가 낮았던 과거와 다르게, 시세보다 비싼 청약가가 등장하면서 '고분양' 논란이 발생되었고, 서울에서도 '미분양'이 발생되는 상황입니다.
| 정책 구분 | 목적 | 효과 | 부작용 |
| 분양가 상한제 | 투기 수요 억제 | 주택 가격 안정 | 주택 공급 감소 |
| 실거주 의무 | 투기 수요 억제 | 실수요자 보호 | 주택 유동성 감소 |
| 분양과 상환제와 실거주 의무 | 상호 보완적 관계 | 부작용 상쇄 가능성 |
'분양가 상한제' 실시&해제 반복되는 역사
한국의 '분양가 상한제'는 1977년부터 시행된 정책입니다. 주택의 분양가를 주변 시세 일정 범위 내로 제한하여, 주택 가격 안정과 서민 주거 안정을 목적으로 도입되었으며, '분양가 상한제'의 역사는 크게 3개의 시기로 살펴볼 수 있습니다.
1977~1981
분양가 상한제가 처음 도입된 시기입니다. 당시 중동의 붐으로 유입된 자본이 부동산 시장에 들어오면서 아파트 가격이 급등하였고 정부는 분양가 상한제를 도입하여 주택 가격을 안정시키고자 하였습니다. 이 시기 분양가 상한제는 정부가 정한 상한가를 적용하는 방식었으며, 주택건설업체들의 반발을 불러일으켰고, 분양가 산정에 대한 투명성이 부족하다는 의견이 있었습니다.
1981~1999
분양가 상한제가 폐지된 시기입니다. 전두환 정부는 경기 회복을 위하여 181년 국민주택규모(전용면적 85㎡ 초과) 민간아파트의 분양가격을 자율화하였습니다. 그러나 급격한 규제 완화로 투기 과열 현상이 발생하였고, 정부는 1983년 토지 및 주택문제종합대책을 수립하여 규제를 강화하는 방향으로 전환, '분양가 상한제'를 다시 실시하게 되었습니다.
하지만 1990년대 후반 외환위기로 주택 시장이 침체되었고, 정부는 1999년 국민주택기금이 지원되는 공공주택 이외에 분양가 상한제를 다시 전면 폐지하였습니다.
2005~현재
2005년 이후 노무현 참여정부 시기에 '분양가 상한제'를 다시 도입하였습니다. 참여정부는 2005년 분동산 시장 폭등의 원인을 건설사로 분석하면서, 공공택지 내 전용 85㎡ 이하 아파트에 분양가 상한제를 적용하였습니다.
이후 노무현 정부는 2007년부터는 모든 공공주택에 대해 '분양가 상한제'를 적용하였습니다. 그리고 이어 이명박 정부도 2010년부터 민간택지에도 '분양가 상한제'를 적용시키게 됩니다.
문재인 정부 때에는 2020년 8월부터 민간택지 분양가 상한제를 전면 적용하여, 분양가 산정 방식을 개편하여, 주변 시세의 70~80% 수준으로 상한가를 설정하였습니다.
기준금리가 주택 시장에 미치는 영향
글로벌 금리 인상과 맞물려, 한국은행은 미국의 기준금리보다 1.5% 낮은 선에서 기준금리를 잡았음에도 불구하고 대출 금리가 올라가면서 주택 시장이 또 한 번 얼어붙게 되었습니다. 주택 가격이 하락하면서, 기존에 영끌족들 역시 큰 타격을 받게 된 것이지요. 또한 신규로 대출을 받고자 하더라도 이미 금리가 올라갔기 때문에, 아파트 가격이 하락했다 하더라도 부담이 되는 것은 마찬가지입니다. 분상제 폐지는 역으로 신축 아파트 가격을 올려놓았고, 실거주가 꼭 필요한 서민들이 당첨되더라도 보유한 현금이 부족하다면 결국 대출로 잔금을 메워야 합니다. 이에 신축 청약과 구축 매매의 갭차이가 다시 벌어진 가운데, 이후 고분양 신축 단지들의 입주 시점이 왔을 때 과연 얼어붙은 부동산 시장을 다시 활성화시킬 수 있을지는 예측하기 쉽지 않은 상황입니다.
내년 미국 연준도 기준 금리 인하 예고하였으며, 이와 관련하여 2024년 11월 미국 대선의 영향 때문에 이러한 발표가 있었다는 추측도 제기되고 있습니다. 또한 한국도 2024년 4월 총선이 맞물려 있기 때문에 주택 시장에 대한 전망을 총선과 맞물려 주시하고 있는 상황입니다.
이상으로 실거주 의무 폐지와 관련하여 분양가 상한제 등과 함께 알아보았습니다. 이렇듯 부동산 정책 역시 경기의 흐름과 정치적 이슈 등과 긴밀하게 맞물려 수정되고 변경되는 흐름을 겪을 수밖에 없습니다. 하지만 최근 주택 시장 활성화를 위한 정책들로 인해 신축 부동산과 구축 부동산, 선호 지역과 비선호 지역 간 부동산 시세의 급격한 차이가 발생하면서 균등한 성장이 아닌, 기울어진 성장으로 기울어지고 있는 것처럼 보입니다. 이에 주택 매매 시 정책적 변화와 시장의 흐름 등을 적절히 판단할 필요가 있겠습니다.
(실거주 의무 적용 단지 등 살펴보기)
실거주 의무 폐지 및 분양권 전매제한 관련 법안 통과될 수 있을까?
현재 실거주 의무 법안 폐지가 국회에서 통과되지 못하는 가운데, 논란이 많은 상황입니다. 실거주 의무 법안에 대해 살펴보고자 합니다. 목차 실거주 의무란? 실거주 의무 적용 분상제 단지 특
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