현재 실거주 의무 법안 폐지가 국회에서 통과되지 못하는 가운데, 논란이 많은 상황입니다.
실거주 의무 법안에 대해 살펴보고자 합니다.
목차
- 실거주 의무란?
- 실거주 의무 적용 분상제 단지
- 특례보금자리론 적용 대상 축소
- 실거주 의무 폐지 문제점
11월에 이어 12월 7일 마지막으로 열린 국토교통위원회 법안심사소위원회에서
부동산 규체 완화책 중 하나인
분양가 상한제 적용 단지의 실거주 의무 폐지 법안이 통과되지 못하였다고 합니다.
이에 대단지 분양 중 하나인 둔촌주공 올림픽파크포레온 등 일반분양자들 간에도 의견이 분분한 상황입니다.
실거주 의무란?
'시행령'인 '전매 제한'과는 달리 '실거주 의무'는 '법'으로써, 폐지되지 않을 경우 전매 제한이 풀려도 집을 매매하거나 전세나 월세로 놓을 수 없습니다. 대통령 권한으로 패스가 가능한 시행령과 달리, 법일 경우 그 결정권이 국회로 넘어갑니다. 그리고 국회에서 통과를 하지 않고 있는 상황입니다.
지난 1월 정부는 '실거주 의무'를 빠른 시일 내에 폐지하겠다고 밝혔지만, 아직까지 법 개정이 이루어지지 않았습니다.
실거주의무가 없으면 내가 해당 집을 분양 받거나 매매후 전세를 놓고, 필요한 지금을 대신 충당할 수 있는데 실거주 의무가 필요하다면, 본인의 자금으로 입주를 해야합니다. 실거주가 꼭 필요한 사람은 청약에 떨어지고, 전세를 놓고 자금을 채우려는 투자 형태가 청약이 당첨되었다면 형평성이 어긋난다는 것이죠. 꼭 필요한 사람은 청약의 기회를 얻지 못했는데, 투자의 입장에서 접근한 사람이 당첨을 기회를 얻는다는 것이 '청약'이라는 제도의 목적과 맞지 않는다는 것이죠.
하지만 분양가상한제 지역에만 허용되고, 지금 분상제가 해제된 지역과 단지에서는 실거주의무가 적용되지 않고 있습니다. 그래서인지 실거주의무가 없는 분상제 지역은 분양가가 확 올라가고 있죠.
정기국회 종료일은 12월 9일이었습니다. 해당 소위원회에서도 실거주 의무 폐지법이 통과되지 않는다면, 지난 상반기 정부의 발표를 보고 분양을 받았던 실수요자 중 바로 입주하기 어려운 사람들이 난감한 상황에 놓이게 되었습니다.
유경준 국민의힘 의원이 발의한 해당 주택법개정안은 분양가 상한제 적용 주택에 한정하여, 2~5년 간 소유자가 거주하도록 하는 실거주 의무 규제 폐지 및 완화를 목표하고 있습니다. 그러나 해당 법안은 지난 2월 발의된 이후 11월 29일까지 법안소위에 이어 12월 7일 소위에서도 통과되지 못하였습니다.
아마 2023년 하반기 대규모 전세사기 사건이 전국적으로 발생한 것도 그 영향이 있을 것으로 추측해봅니다.
※실거주 의무 법안이 폐지되지 않을 시입주 시점까지 자금 사정이 어려운 실수요자들은 전세로 돌려 보증금으로 분양 잔금을 해결하는 사례들이 있었는데,실거주 의무가 폐지되지 않는다면 전세를 놓게될 시, 법 위반으로 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금을 내야 합니다. |
현 정부의 상반기 기조라면 실거주 의무가 폐지될 시, 아파트 분양시 실거주가 아닌 투자의 목적으로 분양을 받는 사람들은 계획대로 이익을 얻을 수 있었습니다.
※실거주 의무 법안이 폐지되지 않을 시
현재 실거주 의무가 적용되는 전국의 주택은 66개의 단지로, 약 4만 4000천 여채의 규모라고 합니다.
실거주 의무 적용 분상제 단지
이러한 상황이 적용되는 서울의 분양 단지는
서울 강동구 e편한세상 강일어반브릿지
서울 강동구 헤리티지자이
서울 은평구 센트레빌아스테리움시그니처
등이 있으며
등이 내년부터 입주장이 열리는데 실거주 의무 법안이 적용될 수 분양권 거래가 어렵게 됩니다.
더불어
서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)
서울 성북구 장위자이레디언트
등은 전매제한은 풀리지만, 실거주는 그대로 해야합니다.
이와 관련하여 야당에서는 형평성 문제를 통해 법안 개정이 반대하고 있다고 합니다. 청약 당시 실거주를 할 의사가 있음에도 떨어진 사람들과의 형평성 문제와 맞지 않는다는 것입니다.
지난 1·3대책에서 정부는 아파트 분양권 전매제한을 완화하겠다고 밝혔습니다.
수도권 전매제한은 공공택지, 규제지역 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화되었습니다.
비수도권은 공공택지/규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 변경되었습니다.
그 외 지역은 전매제한이 폐지되었습니다.
현재 2021년 2월 19일 분양된 수도권 분양가상한제 아파트 일반분양 청약에 당첨된 경우에는 최조 입주일로부터 2~5년간 실거주를 해야만 합니다. 실거주를 하지 않고 전세를 두고 아파트 잔금을 치르거나 매매할 경우에는 최대 징역 1년 또는 1000만원 벌금 처분을 받을 수 있습니다.
둔촌주공 올림픽파크포레운은 전매제한이 12월 1일 해제된 이후, 실거주 의무가 폐지되지 않으면서 11월 실거래가 가격이 직전 거래 10월보다 1억 5000만원 가까이 떨어졌습니다. 실거주 의무 법안이 통과되지 못하고 있는 심리적 요인이 적용된 것은 아닌가 풀이되고 있습니다.
특례보금자리론 적용 대상 축소
또한 특례보금자리론 적용 대상이 축소되었습니다. 정부는 가계부채 증가를 줄이기 위하 기존에 9억원 이하까지 허용하던 특례보금자리론 대출 대상을 6억원 이하로 축소시켰습니다.
특례보금자리론 소개
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_05.do
지난 2023년 9월 27일 대출신청 접수분부터 담보주택 평가액이 6억원을 초과하는 주택은 취급이 불가하도록 수정되었습니다.
기존 보금자리론의 경우 담보주택 평가액이 6억원 이하여야 받을 수 있었는데, 특례보금자리론이 시행되면서 9억원까지 범위가 늘어나 6억원 초과, 9억원 이하 거래가 발생될 수 있었습니다.
현재 해당 기준의 특례보금자리론은 중단되었으며, 2024년 1월까지 소득기준 1억원, 주택가격이 6억원 이하에 적용하는 우대형은 유지되고 있습니다.
이로 인해 6억원 이하 거래 비중은 늘어났습니다. 특례보금자리론이 시행 중일 때는 서울의 6억원~9억원 이하 거래가 28.7%를 차지했으나, 중단된 이후 25.3%로 감소하였습니다.
현재 특례보금자리론 기준
서울 아파트 월별 거래량은 지난 9월에는 3375건으로 매달 3,000건대를 유지하였으나, 10월부터는 2,312건으로 30% 이상 하락하였습니다.
실거주 의무 폐지 문제점
예로 A라는 무주택자인 사람이 분양가상한 지역의 어떤 단지에 꼭 입주하고 싶어 청약을 하였으나, 청약에 떨어지고 말았습니다. 그때 투자를 목적으로 청약에 당첨된 이가 있어, 그 사람의 매물에 A가 전세로 들어가는 일이 생기겠지요. 그리고 입주 시점에 청약가 수준으로 전세가가 맞춰져 버린다면, 과연 건강한 부동산 시장일지 의문이 듭니다.
이상으로 실거주 의무와 관련하여 살펴보았습니다. 집이 필요한 무주택자보다 다주택자에게 실거주의무 없이 전세라는 갭을 유지해 청약을 할 수 있는 생태계가 만들어져버린다면, 청약이라는 거대한 사업 자체가 의미가 있을까 싶습니다.